프롤로그 1.
3월의 시작이다!
두 달동안 쉬지 않고 비는 내렸다. 현장엔 가질 못하고 매일 매일 노는것이 일상인 요즘
무료한 때에 책장을 정리하듯 블로그를 정리하다가 2015년도에 작성한 예전글을 살펴보게 되었다.
어쩜그리 문법도 어감도 안 맞게 글을 썼을까? 쪽팔려 하면서 글을 읽던 중.
약 9년이 지난 2024년인 지금 현재시점에선 사람들에게 어떤 느낌으로 다가올까? 라는 쓸데없는 생각이 나를 재촉했다.
성질 급한데는 누구에게 뒤질수가 없다. 바로 실행! ^^;
프롤로그 2.
오늘 정말 바빴지만, 아무일도 하지 못하고 하루종일 사무실 컴퓨터앞 의자에 앉아
이글을 작성하였습니다.
이유는 모릅니다. 그냥 이렇게 쓰고 싶었습니다.
그러니 여러분도 그냥 아무생각없이 읽어주시고 그냥 아무생각하지 말아 주세요. 감사합니다.
#리치맨의_주저리_주저리
/리치맨이 예상했던 것과 달리 아직까지도 공동주택등의 주거용부동산과
임대수익형 부동산의 거래는 활발하답니다. ㅠㅠ; (술만 잘 먹지 예측 하는데에는 소질이 없는 듯..)
그러나 전조현상은 이미 나타나기 시작했다고 생각하고 있습니다.
탄탄대로를 치닫던 분양시장도 점차 그 열기가 조금은 식어 가는 듯 보이구요!
과거 2011년에 주저리_주저리로 떠들었던 것처럼,
우연히 꺼내든 그 시절 그 기분을 떠 올리며 현 시점에서,
리치맨이 바라보는 제주도 부동산시장에 관하여 2015년의 주저리 주저리를 해보려고 합니다.
먼저 제주도 주택시장에 관하여 두서 없는 주저리 주저리를 시작해 보겠습니다.
지금 현재 제주도 주택시장은 神이 내려 주신 절묘한 시기적와 神이 받쳐 주고 있는
축복 받은 시대적인 혜택으로 인하여 전례 없는 황금기를 누리고 있다.
어떻게 보면 세대의 변화가 이끈 시기적으로 참으로 운이 좋았던 ‘제주도의 주택시장’ 이였던 듯 합니다.
제주에 한 명 두 명씩 인구가 점차적으로 유입 되면서부터,
빈 땅이 많았던 시내 중심가의 택지 안에는 하나둘씩 건축물이 올라가기 시작했고,
그렇게 늘어난 건물들로 인하여 이젠 빈 땅을 찾아볼 수가 없답니다.
정말 제주는 세대의 교체로 인한 변화의 바람에 의해 시기적으로 참 좋았습니다!
수도권을 중심으로 한 육지의 대도시들의 아파트값은 반토막이 나는 상황에서,
공동주택으로는 ‘걸음마 수준’이였던 제주도 아파트시장엔 청색 불이 켜졌습니다.
이유는 간단했습니다. 수요와 공급이 맞지 않았기 때문입니다.
리치맨은 이 시기를 서로 눈치만 보고 있던 시기였다고 회상합니다.
2000년도 초반부터 제주도의 주된 아파트 수요 계층은,
국내 경제에서 새로이 기반을 잡기 시작한 386세대와 사회 초년생이였던 X세대를 중심으로 흐름이 변화를 하였는데요.
아파트를 선호하던 젊은 세대의 수요가 증가를 하는 만큼,
공급은 이를 크게 받쳐주질 못했습니다. 어떤 이유였을까요?
‘공급부족’이라는 근본적인 문제점에는
타 도시와는 다른 ‘택지개발방식’에 있었습니다.
그리고 또 하나가.
안일하고 느슨했던 ‘행정의 낙후’에 있었습니다.
곡갱이로 땅을 깍아서 5ㆍ16 도로를 만들던 박정희대통령 시절에 수립한 도시기본계획을 수 많은 세월이 흘렀음에도, 토시 하나 틀리지 않고 계속 이어왔죠.
ct+c ⇒ ct+v ^^; (도시기본계획은 5년에 한번 씩 검토 및 수립한다.)
도시의 인구증가 및 경제·산업의 변화를 예측하여,
장기적인 발전 방향과 미래상을 제시하면서 밑그림을 그려야 했지만….
기존 계획에서 조금의 살만 붙였다 떼기를 반복해 오면서 그대로 이어온 것이 문제였습니다.
들여다 보면 공동주택을 건설 할 수 있는 용도지역의 땅 들이 거의 없습니다!
도시의 인구증가와 변화를 미리 예측하여,
일부 구간이나 특정 지역은 공동주택을 지을 수 있는 용도지역으로 변경하여 택지조성을 했어야 했지만,
모두 다가 기존 ‘제1종일반주거지역’인 점을 감안해 볼 때
“우리가 언제 인구가 늘어나서 수요가 있을거니? 그건 현실에 안 맞는 도시계획방식이다.”라고 하였을 것이란…. 어디까지나 추측을 해본답니다. ^^;
또 한 가지가 더 있는데요.
그건. 제주도에는 돈이 너무 없어요. ㅠㅠ;
정말 큰~ 부자는 없어도, 거지는 없는, 개인은 참 잘사는 곳이 제주도라는 곳이지만,
제주도정 만큼은 참 가난합니다. 전국에서 제정 자립도 거의 꼴찌라고 봐야 하죠.
아직도 중앙정부에서 70% 가량의 지원이 없으면, 도 살림을 꾸릴 수 없는 곳이기도 합니다.
친환경! 친환경을 그렇게 외쳐 되는 곳인데, 세금은 걷을 곳이 없잖아요.
공장도 없고, 그러니 중소기업이나 대기업도 없고!
돈이 없는 제주도정에서 도시기본계획의 의한 택지개발을 해야 한다면.
토지를 매수하여 시행하는 수용방식이 아닌 ‘환지개발방식’으로 택지개발을 시행할 수밖에 없습니다.
원래 소유하고 있던 토지주에게 일정량의 감보율을 적용해 다시 되돌려 주는 방식이죠.
만일...!
공투인(공식적으로 투기가 인정된) LH토지주택공사나 JDC제주도개발공사에서 수용방식에 의해 택지개발을 시행했다면 어떻게 되었을까요?
^^ 참 쉬어요. 우리가 자주 보고 있던것이걸랑요.
법이 정한 최소량의 1종일반주거지역은 단독주택용지로 개인에게 분양을 할 것이고,
나머지 뽕 뽑을 수 있는 최대치의 물량은 공동주택이나 상가건물을 지을 수 있는 2종일반주거지역 이상의 용도지역으로 정합니다.
2종일반주거지역 이상의 택지들은 경쟁입찰을 해서 떠 넘겨 주는 것이 보편적인 관례가 할 수 있죠.
주로 덩치가 클 것이기 때문에, 개인은 쉽사리 뎀비지 못합니다.
시행사인 대형 건설회사에서 나눠먹기 형식으로 경쟁입찰을 해서 받아 간다고 생각하면 이해가 쉽죠.
이렇게 경쟁입찰로 떠 넘겨 받은 시행사는 돈을 팍팍 벌어 들여야 할거잖아요.
자신들의 로고가 박힌 대 단지의 아파트를 팍팍 지을 것입니다.
이걸 안 좋은 시선으로만 바라보지 말고 자세히 한번 생각을 해보세요.
이렇게 되면 공급이 못 받쳐주는 일은 없겠죠?
냉정히 생각해 보면. 아마도 적어도 정말로…
지금 현재처럼 3군 4군이라 일컫는 D등급 저급의 아파트가 제주도에서 지금처럼 어깨에 힘을 주지는 못했을 것입니다. 요따위 가격이 형성되진 않았을 것이라고 생각을 해 본답니다.
다시 거꾸로 생각을 해보자구요.
만일 이랬다면. 주택을 대표주자로 일컫는 부동산 재테크의 붐이 공동주택만 사각지대로 남아 있을 수 있었겠냐구요?
물론 제주시내엔 신제주 신시가지와 이도지구 그리고 아라지구엔 아파트단지가 존재를 하기는 하지만, 타 지역의 아파트단지와 비교를 해본다면 ‘단지’ 라는 단어를 쓰기엔 민망할 수준이죠~
좀 더 과거로 가볼까요?
2,000년도 초반. 신제주 신시가지를 중심으로 단지를 형성한 신흥 아파트단지는,
처음엔 분양이 잘 되지 않았다고 합니다.
“누가 그 가격에 아파트를 사냐? 미쳤니?” 라고 했다죠. ㅋ
그땐 리치맨이 제주도에 없어서 주변에서 주워 듣고 기술합니다.^^;
그렇지 않아도 단지가 작아 수익성 면에서 매력이 크게 없던 건설사는
초반엔 고전을 면치 못했다고 합니다.
그리고 시간이 흘렀죠~
시대는 달라졌습니다.
또한 제주도민은 습득능력이 상당히 뛰어납니다.
가만히 보아하니 아파트에 사니 편리해 보이고 근사해 보이니까~ 조아라 보입니다.
리치맨과 같은 X세대는 386세대 보단 좀 더 자유롭고 개인의 개성이 뚜렸합니다.
자기 주장도 강하며 습득력도 뛰어납니다. 좀 더 진화한 환경에서 태어났으니 그건 당연합니다.
그들은 육지사람들처럼 주택을 단순히 거주목적으로만 바라보지 않고 재태크수단으로 바라보기 시작하였습니다.
2,000년도 초반을 넘기면서 X세대는 결혼을 하게 되고, 수요는 하나 둘씩 더 늘어만 갑니다.
시기적으로도 맞 물린 것이 ‘신제주’라는 도심이 생긴 지 30년 이상이 되었습니다.
적게는 10년. 많게는 30년 가까이 된 노후화된 주택의 거주자들은 새로운 방식에 의해 편리하게 지어진 신규주택으로 이주를 하고자 합니다.
어라? 이거 참 재밌습니다. ^^
육지는 미 분양주택 때문에 난리가 났는데, 제주도는 정 반대로 흘러가기 시작합니다.
돈 냄새를 맡은 대형 건설사는 자산들의 메이커 아파트를 넣고 싶지만,
더 이상 아파트를 지을 땅이 없습니다. 그렇다고 한 개 두 개동 지을려고 들어 갈 수도 없고 미치겠네!
대형 건설사의 메이커 아파트도 없겠다. 경쟁사가 없던 분양이 미비했던
신제주 신시가지의 아파트들은 조금씩 요동을 치기 시작합니다.
수요는 늘어만 가고 공급은 한정 되어 있으니 분위기 제대로 탔습니다. ^^
대형 메이커 건설사가 주춤하고 있는 사이 제주도의 토착건설회사는 이례없는 최고의 호황기를 누리기 시작했습니다!
주택을 단순히 거주하는 곳으로만 여기지 않았던 신흥 수요층과 노후화된 기존주택에서 신규주택으로 이동하려는 수요층까지 겹쳐 제주도 주택시장은 이때부터 제주도 탄생이래 가장 호황기를 누리게 된답니다.
리치맨의 기억으론 2010년도부터 슬슬 조짐이 보이기 시작했고,
2011년도에 들어서고 부터는 가시적으로 눈에 띄게 시작을 했던 것 같아요.
그 시기 이후부터는
토착 건설사들의 한 동 두 동짜리 나 홀로 아파트 들이 쏟아져 공급됩니다.
충분히 사업성을 확인한 상황이였으니 안 지을 이유가 없었겠죠~
한 개동이던 두 개동이던 관계없이 골조시공을 마치고, 현장에 현수막만 걸어 놓으면 분양이 되었습니다.
평당분양가는 대형건설사의 아파트 분양가와 별반 차이가 없어도 괜찮았습니다.
이미 유행이 지난 10년전 디자인 이라도 상관 없었습니다. 그래도 분양이 다 되었으니깐요. ^^;
한창 나 홀로 아파트와 다세대 빌라가 올라가고 있을 그 무렵!
저기~ ‘1종일반주거지역’안에 다가구 원룸을 지어 방을 빌려주면,
수익률이 엄청~ 좋다고 소문이 돌기 시작합니다. 제주도민은 습득력이 빠르니깐요. (어지럽네~)^^;
그래서 막~~짓습니다!
월 임대료 또한 습득력 빠른 제주 사람들은 서울과 크게 차이를 두지 않았습니다.
그때의 월 임대료가 지금 현재까지도 그 수준을 유지하고 있죠.
그나마 다행인 것은 서울에 비해 보증금이 쌉습니다. 그나마 정말 다행이죠~ ^^;
우후죽순처럼 늘어난 다가구 원룸건물. 괜찮았을까요?
^^ 이 또한 시기적으로 딱 맞아 떨어졌습니다.
이미 일찍부터 시작된 핵가족화로 인한 원룸수요의 여파가 제주까지 휘몰아치기 시작했던 거죠~
또한 삶의 질을 추구하는 생활방식의 변화가 이끈 힐링 등의 여파로,
제주도를 바라보는 시선 또한 변화하기 시작하며, 이로 인한 관광객의 급증과 입도인구의 증가로 인한 상권 및 경제는 조금씩 날로 커지기 시작했고,
호황기를 누리던 건설경기로 인하여 나 홀로 제주로 이주를 해야만 하는 직장인들의 수요까지 겹쳐, 한 때 제주시의 임대주택시장은 가격대비 전국최고 수준의 수익률을 자랑했답니다. 우~와~ ^^
거지도 없고 아주 부자도 없는 제주도에 사는 제주도민은 리치맨이 보기엔 모두가 부자입니다.
여기저기 뚫리는 도로로 인한 토지보상금과 관광객으로 인한 관광수입,
그리고 태풍등의 여파로 몇 년간 고공행진을 했던 농산물의 가격!
거기에 날로 인지도를 축적해 쌓아만 가는 제주산 돼지고기의 판매 수입으로,
늘 제주도내 상위 1%를 차지하고 있는 축산업계까지!
이 모두가 한 마음 한 뜻으로 동참을 해서… 짓고 또 짓고 또 짓고…
생각나면 짓고… 심심하면 짓고…를 반복하기에 이르렀으니!~
이젠.. ^^; 건축업자가 아닌 개인이 다가구주택(원룸)을 짓기 시작합니다.
짓고 임대료를 받으면 되는데, 짓자마자 팝니다. 그것도 같은 도민한테...
또 짓습니다. 또 팝니다… 이거 재밌습니다…. ^^
“뭐야?~ 너만 지어? 나도 짓지. 뭐!”
그래서 짓습니다. 그리고 팝니다. 또 짓습니다. 그리고 또 팝니다. 또 짓고… 또 팔고….
이러다 제주도민 모두가 건축업자가 될 것만 같습니다. ^^;
^^; 당연이 문제점이 하나 둘씩 나타나기 시작을 했습니다.
텅텅비어 있던 기존 택지들의 가격이 천정부지로 치솟습니다.
“땅 값이 오르면 좋은가 아니야?” 라고 생각할수도 있지만, 꼭 그렇지가 않았습니다.
땅 값이 오르니 상대적으로 임대수익률이 떨어집니다.
한 놈이 나가자 마자 또 다른 놈이 바로 들어오더니, 점차 하루 이틀 공실로 남게 되는 날이 생겨나길 시작합니다. 그만큼 경쟁이 치열해졌단 얘기죠!
예전엔 오일장신문에 한줄짜리 줄광고 하나 올리면 알아서 임대가 나갔는데,
요즘엔 부동산중개업소에도 얘길 해야 나가는 경우가 생겼습니다.
아파트는 그 사이 정말 많이 올라주었습니다.
문제는 오른 가격에 아파트를 팔아서, 또 오른 가격의 아파트를 사서 이사를 해야만 한다는 겁니다.
이러는 사이… 정점에 도달을 했다고 평가를 하기 시작합니다.
그러고 보니 사실 작년부터 더 오르지 않은 것 같습니다!
현재는 신규메이커 아파트와 대단지 아파트만이 그 명맥을 유지중이라고 판단이 되며,
노후화된 기존주택에서 신규주택으로의 이주 또한 이제는 그 수요를 마쳤다고 봐야 합니다.
이대로는 막~ 잘못될 것만 같아서,
지난주 입주자끼리 반상회를 열어 가격담합을 하였습니다.
기본선 까지는 절대로 팔지 말자고 서로 의기 투합을 하였습니다.
근데…. 아쉬운 놈은 팔고 나가더라구요. 급하다는데 뭐라 할 수는 없죠!
아파트거래가 뜸해졌습니다. 찾아도 대단지만 찾습니다. 이런 떠그럴~
작년에 나 홀로 아파트를 구입한 친구가 갑자기 생각납니다. “잘 지내냐?”
통계자료를 따져보니
2010년도 말에 제주시내 주택보급율이 90%을 채 넘기지 못했던 것으로 기억을 하는데, 2011년도 말에는 드디어 100%를 넘기고 말았답니다.
그리고 2015년인 지금 현재는 훨씬 더 하겠죠~
사실 장족의 발전을 한 것은 맞죠. 참으로 대단합니다.
살아도 나만 살면 되고 죽으면 같이 죽자는… 아주~ 좋은 마인드!! ^^;
모든 제주도민이 제주시내에 매진을 하고 있던 지난 약 3년간!
신조어인 "웰빙","힐링" 이라는 단어가 유행하면서 좀 더 나은 삶을 질을 찾기 시작했습니다. 따지고 보면 가장 수혜를 입은 곳이 제주도라 할 수 있죠.
그 결과 수 많은 외지사람들이 제주에 터를 잡았습니다.
제주도민은 쳐다도 보지 않던 외곽지역에 view 좋고 위치 좋은 땅 들을 하나 둘씩 섭렵하면서요.
그 사이 토지시장도 참으로 많이 변했습니다!
처음 리치맨이 주저리 주저리를 남겼던 2011년도의 토지시장은 '매수자 중심시장' 이였습니다.
그때는 어느정도 목에 힘주고 땅을 살 수 있었습니다.
지금과는 전혀 다르게 호황기가 아니였으니깐요. ^^;
지금은 ‘매도자 중심시장’ 이랍니다.
요즘은 토지가격이 정찰제로 흘러가는 듯 보여요.
깍이는 것은 커녕 더 달라고 안 하면 다행이고, 의뢰한 가격에 팔아준다면 감사해야 합니다.
그러다 한 풀 꺽이면 어떻하실려고 그러시는지…!
그땐 리치맨이 甲이 되겠사옵나이다~^^
정말 못해 먹겠어요. ㅠㅠ;
2011년과는 다르게 정말 가격이 많이 급변을 했습니다.
이것이 굳이 예전글을 꺼내어 들추며 시작을 했던 이유이기도 하구요.
리치맨이 할 일이 없어 오늘 하루종일 아무일도 안 하고 저녁 늦은시간까지 이 글을 쓰고 있는 것이 아니랍니다.
가야 할 현장도 많고 해야 할 업무도 쌓여있지만, 그냥 써 내려간 글을 멈출 수 없어 일이 너무 커지고 말았습니다. 그래서 지금 후회를 막~ 하고 있습니다. ㅠㅠ;
이왕 써 내려 간 글.
마무리는 짓고 오늘 할 일은 내일로 미뤄야겠습니다.
부동산경기에는 ‘흐름과 주기가 있다.’는 것을 강조하고 싶어요.
그리고 새롭게 강조를 하려고 합니다.
'제주도 토지는 그래도 지금부터가 시작입니다.'
'매도자 중심시장' 인 지금도 제주도의 모든 토지는, 여러사람들의 우려와 만류에도 불구하고 나날이 상종가를 치고 있습니다.
과거 실버문화가 주를 이루던 곳이 제주도 부동산 시장이였다면
최근의 제주도 부동산 시장은 기존의 세력과는 ‘관념과 생활방식이 다른 젊은층의 시장’이라고 정의하고 싶습니다.
그건 아주 중요한 것입니다.
부동산은 구렁이 백 마리 숨겨 놓으셨을 것 같은 나이 지긋하신 중년의 남자와 기초화장 평균 2cm이상과 빨간색 립스틱을 바르신 중년의 아주머니들의 산유물로만 여겨졌던 시기가 있었습니다.
지금은 다릅니다.
수요층과 지배층이 젋어지고 있습니다.
젊어지고 있는 제주도 부동산의 수요층에 주목을 해야만 한다고 봅니다.
리치맨은 포함한 중개업소 또한 고스톱치고 장기두던 복덕방의 이미지가 아닌,
젊고 진취적인 세력으로 교체하여야만 합니다. 그것이 발 빠르게 변하는 시대흐름에 맞쳐가는 것이랍니다.
이제는 젊은층이 움직이는대로 그대로 쫓아가는 것이 신흥 부동산 흐름에 가장 순리적으로 잘 따르는 길이랍니다.^^;
일인당 GDP가 1만달러 이하로 떨어지지 않는 한, 웰빙·힐링 이라는 단어가 없어지지 않는 한, 이 분위기는 계속 될 것입니다.
물론. 우려의 목소리가 있는 것도 압니다.
제주도 땅을 사고 뒤 돌아서면, 두 배 혹은 서너 배가 뛴다고 생각하시는 정신 나간 분들 때문이라 사료 됩니다.
주변에 그런 분들이 계시거나 혹은 본인이 그러하신다면
하루라도 빨리 정신과 상담을 권유해서 예약을 잡아 주시던가 받아 보시는 것이 좋겠습니다. ^^;
사실!
오늘 이 사태를 만든 장본인이기도한 한 여자분이 외국에서 전화가 왔습니다.
서귀포시 남원읍 하례리 중산간도로에 물려있는 밀감과수원의 시세를 묻더라구요.
새롭게 35M폭으로 확장되는 도로의 코너에 보기 좋게 물려 있어서,
평당 50만원은 되어 보인다고 소신껏 말씀드렸습니다.
“사실 제 작년에 25만원에 산다고 연락이 왔었는데 안 팔았거든요.”
“인터넷에서 봤는데 중국사람들한테 팔면 평당200만원을 받는다고 하는데 안돼요??”
“어머~ 생각했던 것 보단 너무 차이가 나서 안 되겠네. 나중에 생각 있으면 연락할께요~”
.....(ㅡ,,ㅡ;)
한 가지만 묻고 싶었습니다.
중국사람들이 짱구입니까?
정신을 중국에 놓고 와서 미치지 않구선 촌에 땅을 200만원주고 사겠냐구요!
그리고 적당히 해야지 나중에 욕 먹어요~ 입장 바꿔서 중국에 땅 사러 갔는데,
평당50만원짜리를 평당200만원에 팔아먹으면 좋겠습니까? 사람들이 말이야!~
여기서 한 가지 알고 짚고 가자구요.
중국사람들은 투자처의 대부분을 제주시내 그것도 신제주시내 호텔·상가·건물 등의
자국민을 상대로 할 수익형부동산을 선호하지,
절대로 외곽지 촌에 땅을 사는 일은 거의 없습니다.
언론에서 떠드는대로
중국자본이 몰려와 제주도의 몇%를 잠식했네. 어쨌네.. 그러지만 실제로 0.0?% 랍니다. 티도 안나요~
그리고 소문만 무성했지 벌써 10년이 다 되는 시간동안 정작 실제로 공사를 감행하여 시행하고 있는 곳은 제주도 전역을 통틀어 단 3곳 밖에는 안 된답니다.
직접 제주에서 부동산중개업소를 운영하고 있는 리치맨이 보기엔
중국사람들을 겨냥한 주변 떨거지 들이 문제라고 봅니다.
“내가 아는 사람이 중국사람을 아는데...” 로 시작하는 업무제휴전화 이젠 식상하고 정중히 사양합니다. 그 시간에 다른일을 열심히 해보시기 추천드립니다. ^^;
중국사람들이 믿고 투자 할 수 있는 투자환경를 만들어 주어야 한다고 생각합니다.
중국사람들은 “더티하고 매너가 없다” 라고 하지만,
정작 리치맨이 보기엔 그런 중국사람들에게 사기를 치려는 우리가 더 나쁩니다.
아무래도 안 되겠어요. 중국어를 배우던가 해야지~~(ㅠㅠ; 자신이 읎어요~)
어쨌든 중국사람들이 몰려 들어와 제주도 부동산 가격이 급상승했다고 무조건 단정 지을 순 없습니다. 물론 기여는 했다고는 볼 순 있겠죠.
리치맨의 관점에선 제주도는 신이 내려주신 타이밍의 땅이기 때문에,
국제정세 또한 제주도를 향해 흘러준 것이며, 0.0?% 의 중국사람들도 일조를 했지만,
무엇보단 내국인이 제주도에 관심을 갖고 찾았기 때문에 전반적인 부동산 가격 상승이 올 수 있었다고 생각을 합니다.
제주도민이 아닌경우
적어도 10명 중 7명은 시내의 부동산이 아닌 전망 좋고 아름다운 외곽지의 부동산을 선호하니깐요.
‘제주 시내의 땅값과 주택가격은 제주도민들끼리 서로 경쟁하며 형성 되었다고 정의를 내립니다.
간혹 제주도민들 중엔 서울사람 욕하면서
"서울사람들이 들어와서 아파트값 다 올리고 갔다" 라는 생각을 가지고 계시더라구요.
그건 잘못된 생각이세요. ^^
오래되고 방치된 도시계획으로 인하여 어쩔 수 없이 온 시내의 주택들은 노후화 되었었고, 신규주택으로 이주에 대한 수요는 당연한 것으로 오히려 타지방에 비해 그 시기가 늦었던 것 뿐이랍니다.
도민들끼리 경쟁하는 주택시장의 영향으로 제주도는 내수경기가 정말 좋았습니다.
그 과열된 분위기에 중국인 관광객까지 대거 몰려 들기 시작했고. 중국인들의 자본력까지 끼어들면서 경쟁은 더 심화 될 수 밖에 없었습니다.
그 결과
주택시장 뿐만 아니라
제주시내의 상가건물, 관광호텔과 모텔 심지어는 여관, 여인숙에 이르기까지 가격상승을 이끌게 됩니다.
즉, 제주도는 제주시내부동산과 외곽지부동산시장으로
확실히 구분되어 나뉜 부동산시장으로 흘러가고 있습니다.
주 수요계층 또한 확연히 구분 되어서요.
제주시내는
제주도민들끼리 치열한 경쟁을 하고 있는 주택시장과 중국자본에 의한 상업적시장으로 흘러가고 있고,
외곽지는
진취적이고 개성이 뚜렷한 젊은 층을 포함한 내국인들이 저마다 '제주파라다이스'를 꿈꾸며 제주입도 혹은
제주를 새로운 투자처로 바로보는 부동산시장으로 확연히 구분되어 흘러가고 있답니다.
그렇다면 중국사람들은 왜 제주시내부동산을 선호할까요?
그 답은 단순합니다.
중국인들 또한 지네 국민을 상대로 하여 돈을 벌자면 외곽지에 땅을 살 것이 아니라
항공과 숙박 그리고 쇼핑과 유흥이 접목 되어진 신제주시내를 선호 할 수 밖에 없는 것이니깐요.
그럼 신제주시내의 부동산가격은 왜 급상승 했을까요?
그 답 또한 단순합니다.
제주도민이나 내국인 또한 몰려드는 중국인관광객을 통해 돈을 벌려면 그 사람들이 많이 있고 많이 오는 곳으로 상점을 집중 할 수 밖엔 없고 그 결과 이제는 중국인의 거리가 되어버린 신제주 ‘바오젠거리’ 의 상가권리금은 이미 억단위를 넘은지 오래 되었답니다.
심지어 거짓말을 조금 보태자면
상가권리금에 조금 더 보태면 아예 건물통째를 구입 할 수 있는 가격이 될 지경에 이르렀습니다.
나쁘고 안좋고 무조건 아니다라고 하는 것이 아닙니다.
이 또한 제주도 전체를 볼 때 좋은 현상입니다. 다만, 적당히 적정선 까지만 했으면 합니다.
사실 리치맨은 조금 걱정됩니다.
몇 년전부터 신제주관내 크고 작은 관광호텔들을
하나 둘씩 매입했던 중국자본은
이젠 아예 전체가 모두 중국인 소유가 된 것처럼 여겨 진답니다.
촌의 땅을 중국사람이 사서 걱정이 아니라, 이러다 상권 좋은 신제주 상가와 호텔을 중국 사람들한테 다 뺏길 것 같아 걱정입니다.
제주도 촌에 있는 평당50만원짜리의 땅을
평당200만원에 중국사람에게 눈탱이 쒸어 팔겠다는
허황된 생각을 할 시간이 있다면
"외곽지에 땅을 속고 산다더라" 라는
헛소문과 언론플레이로 관심을 딴데로 돌려놓고
그 사이 소리 소문없이
신제주시내의 상가와 호텔을 잠식하고 있는 중국인들의 상황에 대해 걱정을 해야만 한다고 봅니다.
네~? 아까 외국에서 전화주신 아주머니~ 듣고 계시죠?
우리나라사람이 중국사람을 통해 돈을 벌어야 그 돈이 우리나라에 흘러 들어갈텐데
우리나라에서 중국사람이 중국사람을 상대로 돈을 벌어 그 돈이 다시 중국으로 흘러 들어간다면 “우린 뭐냐?”
사기칠 궁리를 하지 말고 이런 상황을 걱정해 주세요. 제발~
여하튼
제주를 바라보는 전 세계의 관심과 애착은 ‘제주파라다이스’의 실현을 이루게 할 것입니다.
제주도 땅은 현 시세에 맡게만 구입 하실 수 있다면 절대 떨어지지 않을 것입니다.
그건 위치나 면적이나 금액과는 상관없습니다.
활황기의 제주도부동산!
리치맨이 보는 현 시점에서 조금은 주의 해야 할 제주도의 부동산을 꼬집어 본다면,
건축물이 있는 부동산이라고 진단을 해 봅니다.
그건 용도가 주거용이던 상업용이던 관계없이 그렇다고 봅니다.
육지경기가 상대적으로 안 좋고 제주도는 너무나 좋은 호황기라는 표현이 모자를 활황기를 맞고 있습니다.
나날이 고공행진을 하는 제주파라다이스를 향해 참으로 많은 사람들이 몇 년간 들어오고 나가고를 반복해 왔습니다.
번외의 얘기이지만 우울증이던 적응실패던 개인사정이던 나가는 경우도 많이 있답니다. 무조건 환상을 갖지 마세요.
문제는 최근 약 2년 사이에 판매를 목적으로 축조 되어진 건축물이 넘쳐난다는 것입니다.
실제로 리치맨에게 적어도 일주일에 한번 정도는 판매를 목적으로 축조 되어진 건축물의 의뢰가 들어오고 있답니다.
리치맨은 판매가격을 들어본 후 접수 받고 그 대부분을 현장에 가지 않습니다.
그 대부분이 리치맨이 생각하는 가격수준과는 차이가 많기 때문입니다. 너무 심하게 불러요~~~
아마도 토지가격이 상승되는 요인 중 하나는
이렇게 장사를 목적으로 토지를 구입하는 사람들 영향도 조금은 있다고 봅니다.
제주도라는 섬에 들어와 새로이 건축물을 축조한다는 것은 분명 어려운 일입니다.
그렇지만 나만의 개성있는 혹은 나만의 편리성에 맞는 건축물을 짓는 것 또한 보람있는 일이 되지 않을까요?
정 그렇게 힘들다면 리치맨이 소개 시켜드릴께요.
왠만하면 땅 사서 직접 지으시기 바랍니다.
내 상황에 맞는 설계를 한 후 적당히 믿고 맡길 수 있는 건축업자를 선정하여 맡겨만 주셔도 될 것입니다. 그리 어렵지 않습니다.
쓰~다 쓰다 평생을 써도 모자를 만큼의 돈이 있다면 판매를 목적으로 축조된 건축물을 사셔도 됩니다. 혹 조금 남으면 리치맨에게 용돈을 줘도 되구요.^^;
'가치' 란?
흔하지 않아야 하며, 만일 흔하다면 '흔치'가 될 것입니다.
슬슬
마무리를 지으려 합니다.
분명 제주도내 아파트, 다세대, 연립주택
단순한 수치로만 계산되어진 수익률에만 의존하는 임대를 주 목적으로 하는 다가구건물(원ㆍ투룸)
판매를 목적으로 지어진 전원주택
등을 통틀어 ‘주택시장’은
분명 현 상태에서 크게 변화가 일진 않아야 할 것입니다.
만일 한순간에 가격적 거품이 빠지게 되면 지역경제에 적신호을 야기 시킬것이기 때문입니다.
사실
'주택시장' 또한 그렇게 암울 하지도 않습니다.
다만 우리는 부동산경기에 순환주기를 꼭 명심해야 하며 적당히 해야 합니다.
그건 내 자신 스스로가
주택시장에 대한
기대치를 조금만 낮쳐주면 됩니다. 별것 없습니다.
제주도민인 우리스스로가
주택시장에 대한 기대치를 서로서로 조금만 낮추게 되면
주택시장은 현 상태 그대로 유지 될 것입니다.
토지란?
건축물이 있는 부동산과 다르게 매월 일정한 수입을 기대할 수 없습니다.
단, 토지의 장점은 거짓이 없습니다. 변함이 없습니다. 고무신 거꾸로 신고 도망가지 않습니다.
시간의 흐름이 존재하여 뭉태기로 날 즐겁게 하여 줄 것입니다.
리치맨은 땅이 좋습니다
땅이 좋은 이유는 ..
건축물이 없는 땅에 거품이 있다면..?
건축물이 있는 부동산에 거품이 있다면...?
하나일때 거품이 끼는 양 보단 당연히 둘 일때 끼는 거품에 양이 많음은 자연의 진리 일 것이며
세월의 흐름이 매꿔야 할 거품과 현 시세간의 괴리 때문에 그 시간은 하나 일때 보다 두 배 이상으로 필요할 것입니다.
예를들어.
대한민국에서 젤로 잘 나가고 똑똑한 ‘사기꾼’ 님을 황송하게 만나게 되어
따발총과 기관총의 난사로 인해 눈탱이를 제대로 맞았다고 가정을 해 본다면
그것이 만일 땅이였다면
세월의 흐름으로 매꿔 끝이 날 수 있겠지만
그것이 건축물과 포함되었다면
세월의 흐름으로 현 시세를 매꿨다고 한들 건축물 자체는 시간의 흐름에 따라 노후화가 될 것입니다.
그럼 건축물의 가격 만큼은 눈탱이 맞은체로 공중분해가 될 것입니다.
그렇다고 리치맨은 건축물이 있는 부동산을 무조건 부정적인 견해로 보는 것은 절대로 아닙니다.
여기서 말하는 건축물이 있는 부동산은
어디까지나 오직 판매만을 목적으로 허접하게 시공된 영혼없는 건축물과
무수리인 제 분수를 망각하고 중전과 같이 놀며
중전에게 야자 까려는 막돼먹고 콧대만 높은
장인정신을 잊어버린 나 홀로 공동주택 임을 다시한번 밝히는 바 입니다.
서울 등 수도권의 아파트 값이 하락을 하였습니다.
몇 년간 쭈욱~~~
그냥 단순히 듣거나 보았다면 집 값 전체가 하락을 하였다고 오인을 할 수도 있습니다.
자세히 보세요.
'아파트 값' 이 하락을 한 것입니다.
땅 값이 떨어지거나 부동산시장 전체가 하락을 한 것은 아니랍니다.
다만,
우리나라 경제의 심장부인 서울 등 수도권 아파트 가격의
등락에 따라 많은 여파와 여진이 생활경제로 직접적으로 전달되기 때문에
부동산시장전체가 하락한 것으로 생각을 할 수 밖에 없습니다.
그만큼
아파트가 많은 비중을 차지하고 있기 때문에 그 여파가 당연히 클 수 밖에는 없을것입니다.
땅 값은 절대로 내려가지 않았습니다.
단, 지역에 따라 상황에 따라 그 자리에 머물러 있을 뿐입니다.
다만,
어느지역의 평균 땅 값 평당1만원짜리가
개발계획 등의 호재로 인해
투기등의 쏠림현상이 일어났고 그로 인하여 평당100만원이 되었다고 가정해 보자구요.
그러다 그 개발호재가 취소 되었다면...그땐.....!
내려가도 됩니다. 그것도 팍~팍~
뭐든지 적당히 해야 합니다.
갑자기 급하게 드시면 체 할수도 있고
그러다 바지에 똥 쌀수도 있습니다. ^^;
리치맨이 보는 제주도 부동산 시장은 참으로 예측하기 쉽습니다.
제주도는 항상~
육지의 형님들이 먼저 선행에 옮겨 전례를 남겨 줬음에도 불구하고
형님들의 전처를 똑같이 쫓아가는
절대 부정 할 수 없고 거부 할 수 없는 대표적인 '후행도시' 랍니다.
주택시장은 바로 이 점이 걱정입니다.
또 똑같이 쫓아 갈까봐요.
후행도시라는 오명에서 벗어나려면
위에서 말씀드렸듯이
주택시장에 관한 나의 기대치를 조금만 낮쳐주면 됩니다.
제~~발~
리치맨 또한 제주도민으로서
조금 자존심은 상하지만 인정할 수밖에 없습니다.
육지형님들 보단 앞서가야 하는데
꼭~ 나중에 유행을 합니다.
그것이 좋던 나쁘던 간에
전국에서 가장 습득력이 빠른 제주도민들은 꼭 똑 같이 쫓아가는 것을 좋아 한답니다.
좋게 생각하자면 우린 한 민족이니까 그렇습니다.
제주도민은 의리가 있으니깐요~~^^
2014년에도 많은 관심과 사랑을 받았습니다. 감사드립니다.
지난 1년을 되돌아 보면 자꾸만 가격이 변하기 때문에 미리 선점해 놓는다는 의미로 제주도의 땅을 구입하시는 것을 많이 보았습니다.
자알~ 하신겁니다.
리치맨은 부동산중개업자입니다.
오래 가지고 있지 마세요.
토지는 적당한 시기에 한번은 의무적으로 롤링 되어야 합니다.
그래야
그 곳은 많은 발전이 있기 마련입니다.
땅 값의 지속적인 가격상승은
쬐끔한 나라에 사는 우리들의 숙명이며
이렇게 아름다운 제주도를
선택한 어쩔수 없는 우리의 오지랖입니다.
전세계인이 사랑하는 제주도를 위해 앞으로도 계속 제주도 땅을 많이들 사주시구요.
또한 적당한 시기가 되면 꼭 팔아주시기 바랍니다.
물론 리치맨이 대장으로 있는 ㈜개척부동산중개법인을 통해서죠.
그것이
우리가 제주도를 지키며 대한민국에 애국하는 가장 좋은 실천방법이랍니다. 끄읕~~
-2015.01.20 -
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