@리치맨의_생각과_매물정보
/여기가 어디 게? ^^;
바다가 보이고 해안도로도 보이는 데 어딘 줄 알겠어?!
맞아. 여긴 섬 속의 섬 우도야!
넓은 대지와 꽃이 있는 정원
그리고 상가와 주택이 딸린 제법 큰 부지였잖아?!
가격인하 레이스~
드디어 우도 해안도로의 꽃 정원 건물이 파격적으로 가격을 내렸어!
기존가격은 20억원(평당170만원꼴)이었는데, 시원하게 가격을 내려서
⇨14억원만 받으면 팔 거야.
그럼 자그만치 6억원을 내렸다는 것이고!
그땅 면적 기준 평당118만9천원꼴 밖엔 안 된다는 거니까.
이번에도 개.꿀.이 맞지?!
…개.개.꿀.인가? ^^;
이게 어떤 의미를 갖는 건지 설명할 테니까.
잠깐만 잘 들어 봐봐.
아무리 부동산 경기가 개판이고
저세상으로 나락 간 지 오래 되었다고 해도!
이렇게 해안도로에 딱 붙어 있으면~
최소한 평당 150만원은 넘어야 정상적인 시세라고 봐!
리치맨이 냉정하게 보는
현재 시점의 시세는 평당 140만원은 넘어야 맞거든~!!
아마 우리처럼 우도 안 해안도로에 붙어있는 다른 땅이
매물로 나와 있을 거니까.
리치맨의 얘기가 맞는지 확인들을 해보면 될 거야!
어쨌든 그럼 리치맨 관점의 시세대로 땅 값을 추정해 본다면…
1178평×140만원= 16억5천만원 정도가 되네!
그럼 약 2억5천만원 가량 시세보다 싸게 나왔다는 결론이겠지~ !!
중요한 건 지금부터야!
거기에 우리는 건물도 있잖아!!
건물 값이 빠졌네?! ^0^
21.12.24.에 준공을 받은 건물이니까.
2.3.4.5! 이제 4년 차 된 건물이야!
아무리 목조로 되어 있다고 해도
짓는데 얼마 들어갔을 것 같아?!
몇 천만원 가지곤 못 지어.
지상1층이라도 연면적만 60평이거든!
특히 제주도는 물류비 때문에 다른 지방하고는 달라서
건축비가 더 비싸거든!
근데…., 우도는 더 비싸!~ ^^;
바로 우도로 들어오면 되는데, 그게 아니잖아!
제주시로 도착을 했다가, 다시 우도로 들어와야 하니까.
배송비가 더 들어가!
그럼~ 제주도 기준 요즘 평당 건축비 얼마나 들어갈까?
일단 철근콘크리트.
철콘구조가 평당 천만원 넘어간 지는 오래됐고!
경량철골조. 조립식으로 건물을 짓는다 해도
평당 500만원은 들여야 내·외장재를
기본적인 걸로 넣을 수 있다고 봐야 될걸?!
솔직히 목조나 경량철골조나 인데….
아마 내부 인테리어를 빼고 최소 800만원은 들어갔을 거라고 추정이 돼!
그럼 평당 800만원으로 건축비를 잡아보자.
60평×800만원=
그럼 신축할 때 들어간 예상 건축비가 4억8천만원이네?!~
이 금액은 순수 건축비만 따져 본거야.
건축설계비에 대지전용비하고 내부 인테리어 비용은 빠진거야!
대지 600㎡(181평)이지만, 대지전용비만 9천만원 들어 갔을 거고,
건축 설계비하고 인·허가비가 최소 1천만원은 들어 갔을 거야!
일단 그 금액은 빼고 계산을 해볼께!
4년이 채 안 된 건축물인데, 감가상각을 감안 한다고 쳐도
평당 500만원은 잡아줘야 되지 않을까?
그럼 60평×500만원= 최소 3억원이
냉정하게 짜게 본 현재 건축물의 시세가 되겠네!
자. 종합해 보자!
시대적 상황을 고려해서 냉정하게 본~ 토지의 시세 보다
약 2억5천만원가량 저렴했고!
감가상각을 감안 하고 냉정하고 냉철하게 따져본 건축물의 시세가
3억원이었잖아!
거기에 대지전용비하고 건축 인·허가비가 최소 1억원이었지!
그럼 총 6억5천만원이네!!
결국 20억에서 14억까지 가격을 내렸다는 건!~
단순히 6억을 내렸다고 받아 들이는 것 보단~
냉정하게 따져도~ 우리 우도정원 및 건축물은
최소 6억5천만원 정도가 시세보다 싸게 나온 것이라고 생각을 해야 맞아! ^0^
복습 들어간다. 출발!~
해안도로에 접해 있는 대지 600㎡(191평)안에는
건물이 2개로 분리 되어 있는데
오른쪽이 1종근린생활시설(상가) 99㎡(30평)이고.
왼쪽은 주택인데 96㎡(29평)이야.
상가하고 주택하고 분리되어 있으서 더 효율적이라는 판단을 했었지!
현재 모두 임대를 주고 있는 상황이었고,
상가 임차인분이 주택까지 함께 사용을 하고 계셨어!
어라? 건축물대장엔 주택이 없고 1종근린생활시설로만 되어 있네?!
모두 1종근생으로 허가를 받았지만 일부를 주택으로 개조해서
사용을 하고 있어서 였잖아!
1개동인데 2개동처럼 보인다고 재미있어도 했었지?!
근데 이게 맞아. 둘로 나뉘었던 걸 붙인거야!~ ^^
건축물이 있는 대지를 빼고도 2개 필지가 더 있었는데
지목은 ‘전’인 1649㎡(499평)하고, 지목은 ‘전’인 1644㎡(497평)이었어!
그래서 대지까지 포함한 3개 필지의 총 면적은
3893㎡(1178평)이나 되었어!
토지의 3분의 1 정도를 오시는 손님들 사진찍기에 좋게
꽃 정원으로 가꿔 놓으셔서 눈이 흐뭇했었고~
그리고 3분의 2 정도가 누굴 죽일려고 부담스럽게 텃밭으로 남아 있었어! ^^;
현재 우도는 차량 보다는 자전거랑 오토바이가 잠식해 있었는데,
중국애들이 저렇게 자전거랑 오토바이만 타고 다니고 있었어!
어쨌든 차가 많이 안 보이니까.
바다랑 어울리는 게 운치 있어 보기에 좋았다는 거!~ ^^;
용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역과
건축계획심의 대상 구역이라는 거!
특이하게 우도의 관리지역은 GIS등급의 구분이 없다는 것도 있었지!
지적공부상 10m 폭의 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있고,
이 도로가 우도 해안가를 한 바퀴 감아 도는 해안도로였었지!~
이게 단점이면 지구상에 구입할 만한 땅은
하나도 없을 거라는 말도 했었지?!
도로에 물린 길이가 그리 길지 않아서~ 딱 4m!
그렇게 알고!…. ^^;
요 땅이 국유지인데,
우리가 요만큼~ 점용해서 사용을 하고 있다는 거!
그냥 쓰고 있는 것도 아니고,
정당한 권원을 확보해서 사용하고 있었지!
정식적인 점용허가승인을 받아서 사용을 하고 있어.
8m를 확보해서 총 12m를 진입통로로 사용을 하고 있고,
소량의 사용료도 지불을 하고 있다는 거!~
제주도 사람이 우도에 부동산을 사려면
한계에 부딪치게 된다는 말도 했었잖아?!
아무리 좋은 땅이라도 극복이 안 돼서 못 산다고!
그래서 외지사람이 투자하기엔 우도가 나쁘지 않을 곳이란 얘기도 했었지!
딴 거 다~ 필요 없고 가격만 봐!
그리고 여기는 섬 속의 섬인 ‘우도’는 관광지라는 것만 생각해!
인·허가 조건이나 이런 것 들이 굳이~ 까다롭지 않아서 다 해 먹을 수 있어!~ ^^;
@리치맨의_주저리_주저리
/오늘도 쉽니다. 갑자기 졸라 더워요. 끄읕~~.
From. RichMan In GaeChuck.
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