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제주도 부동산 리치맨
상시 매물접수ㆍ맞춤중개ㆍ세무상담ㆍ권리분석ㆍ시세분석ㆍ건축관련문의ㆍ매수신청대리 ♥️㈜개척부동산중개법인(등록번호: 라-4402-25) ♥️소재지: 제주특별자치도 제주시 과원로59, 1층(연
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/지금부터 리치맨이 하는 얘기가
조금은 어려울 수도 있고, 조금은 복잡하고, 조금은 씁쓸한
얘기가 될 수 있는데요.
물건 자체만 놓고 보면 상당히 좋은 곳이고
최근 몇 년간 소개한 급매 중의 가장 핫한 급매물이 될 겁니다.
지금부터 제 눈높이와 제 관점에서 말씀을 드릴거니까
오해하지 마시고 보시고 들으셨으면 합니다.
제주시 연동에는 1979년 656세대 규모로 준공된
제주 최초의 대단지 아파트인 제원 아파트가 있죠.
그 상징성은 말 안 해도 모두 아실 겁니다.
그런 제원 아파트가 재건축한다는 것도 모두들 알고 계시죠.
2016년 안전진단을 마치고 2021년 도시계획위원회 심의를 통과했고,
2025년 말 재건축 정비구역으로 지정·고시가 완료됐답니다.
상당한 시간이 소요되긴 했지만,
조합설립⇒ 사업시행 인가⇒ 이주⇒ 철거⇒ 착공⇒ 준공 순으로 진행될 예정이죠.
이런 제원 아파트를 마주 보고 있는 사거리 코너에 상가주택건물이 바로
오늘 리치맨이 소개할 굉장한 녀석이 되겠습니다!
2종일반주거지역 안에 있는 근린 주택건물이구요.
대지는 308.3㎡(93평), 지상 4층 건물로 연면적은 486.12㎡(147평)이죠.
1989.7.7. 준공이니까. 지은 지는 오래됐어요.
그사이 리모델링을 여러 차례 거쳤습니다.
1층에 점포가 4개 있구요.
2층부터 3층까지는 각층마다 투룸이 4개씩 총 8개가 있죠.
4층은 증축을 한 거구요. 면적은 174㎡(53평)이고
주인이 직접 거주하고 있습니다.
지금 현재 1층에 점포 1곳 빼고는
투룸 포함 점포 총 11개 실을 비워놨습니다.
다른 이유는 없구요. 머리 복잡한 일이 있어서 그랬습니다.
머리 복잡한 일 마무리 짓고 난 다음에,
싹~ 재정비해서 임대를 새로 놓은 생각이었습니다.
씁쓸하고, 복잡하고, 어려운 얘기는 지금부터 시작입니다.
7억 원의 재산 분할을 해야 했어요.
현금이 없으니까. 대출을 받아 재산 분할을 하려 했죠.
DSR·LTV가 강화되면서 대출이 갑자기 막혔어요.
몇십억원짜리 부동산을 가지고 있다고 해도
소득이 몇억 원 되지 않는 한 7억 대출을 받을 수가 없었습니다.
7억 원에 이자를 포함해 7억8천만 원의 압류가 들어왔어요.
DSR 때문에 대출이 안 되면, 신규 사업자를 만들고 6개월이 지나면
사업자 대출을 받을 수 있다고 합니다.
그래서 사업자등록을 마치고 6개월이 지났죠.
그사이 압류에 의한 강제경매가 들어와 있었습니다.
지금은 남이지만, 얼마 전까지 남이 아니었기에
대출을 받아 재산 분할을 할 테니 경매 취하와 압류를 풀어달라고 요청했죠.
조정문에 분명히 대출이나 매매 시 ‘적극적으로 협조해야 한다.’
라고 되어 있었으니 문제 될 것이 없을 거로 생각했죠!
대출을 받아 재산 분할을 하려면, 경매 취하 및 압류 말소를 해줘야
은행에서 근저당 설정하고 대출금을 줄 텐데 짤이 없었습니다.
심지어 변호사님 대동해 다같이 은행까지 가서 자서를 마치기도 했어요.
그런데도 협조를 안 해주시네요. 혼자 다 드시고 싶으셨나 봐요.
분명 얼마 전 까진 남이 아니었는데,
이건 남보다 못한 철천지원수가 되었습니다.
은행에선 대출을 해준다는데,
시간만 흐르고 발만 동동 구를 수밖에 없었습니다.
경매 감정평가액은 18억3500만원이었습니다.
그래도 걱정은 없었습니다.
4층을 무단 증축 174㎡(53평)해서 살고 있었으니까
경매에는 포함 안 된 제시 외 건물이 있는 걸로 되어 있거든요.
누가 낙찰을 받더라도 제시 외 면적은 따로 협의 들어와야 하니
복잡해서 아무도 안 들어올 거라고 믿었으니깐요.
25.9.16.에 1차 경매가 열리고 유찰이 되었습니다.
다시 한번 요청을 했습니다.
역시 짤 없었죠. 역시나 혼자 다 X 드시고 싶으셨던 겁니다.
25.10.28.에 2차 경매가 열렸고, 이번에도 유찰이 되었습니다.
그 사이 절차에 흠결이 있었다는 경매 집행문 부여에 대한 이의신청을
25.11.17.에 민사재판부에 했죠.
늦었지만 넋 놓고만 있을 수가 없었어요. 반격의 시작이었죠!
통상적으로 절차의 흠결로 이의신청을 하면,
이의신청을 받아들여 경매를 정지 시켜 주는데
3차 경매일인 25.12.02.까지 이의신청 판결을 내려주지 않는 겁니다.
마치 혼자 다 X 드시겠다는 분의 조력자가 법원에 계신 것처럼 말이죠.
ㅠㅠ;
3차 경매일인 25.12.02.에 2명이 입찰에 참여해
10억9,500만원에 낙찰이 되었습니다.
그리고 꽉 쥐고 시간을 끌던 집행문 부여에 대한 이의신청은
그날 오후 늦게 기각이 되었죠!
3차까지 떨어진 최저경매가격이 8억9900만원이었는데,
10억9500만원을 써서 낙찰받았으면
그래도 물건의 가치를 인정받은 격이 된 거지만 기분은 나빴습니다.
재산 분할 때문에 평생 이룩한 재산을 날릴 수는 없잖아요!
“제시 외 건물이 174㎡(53평)이나 되는 데 누구 입찰을 했지?”
혼자 다 X 드시겠다는 분의 조력자가 아닌지
또 의심을 할 수밖에 없었습니다.
그렇잖아요~ 제시 외 건물은 법정지상권이 될 텐데…
왠만한 사람은 복잡해서 절대 못 들어오거든요!
어쨌든 이대로 포기하거나 승복할 순 없었습니다.
받아드릴 수가 없었습니다.
경매가 낙찰되면 1주일 후에 매각허가결정을 합니다.
매각허가결정이 떨어지면 또 1주일 동안은
매각허가결정에 대한 이의신청기간을 주죠.
매각 허가 결정에 대한 이의신청 시 조건은 있습니다.
낙찰대금의 10%를 현금으로 공탁해야 하죠.
결국 경매가 낙찰됐더라도 2주 후에나 낙찰자는 잔금을 지급하고
소유권 이전을 할 수 있답니다.
매각허가결정은 예정대로 25.12.09. 떨어졌고
12월 12일에 낙찰가 10억9500만원에 대한 10%
1억950만원을 공탁금으로 걸고 이의신청을 하였습니다.
집행문 부여에 대한 이의신청 기각도 항고를 하였구요.
모두 다 대법원까지 갈 데까지 갈 생각입니다.
이대로 절대 무너지지 않고 다툴 예정이죠!
차라리 다른 사람에게 팔 지언정, 한때는 가족이었던
혼자 다 X 드시겠다는 분에게는 드릴 수가 없습니다.
끝까지 다투고 투쟁할 겁니다.
재산 분할금액 채권이 7억 원입니다.
경매 낙찰가격이 10억9,500만 원이구요.
줄 거 줄더라도 돈이 남죠!
이대로 낙찰자에게 넘겨준다 해도 뺄 거 다 빼도
3억9,500만원은 받습니다.
그리고 제시 외 건물에 대한 점유권은 따로 협의를 봐야 하는데,
2억은 받아야 넘겨줄 생각이었거든요.
그럼 적어도 5억9,500만원은 받아서 나갈 수가 있죠!
아무리 그래도 평생 쌓아온 전 재산을
이렇게 허망하게 날릴 순 없잖아요?
해서, 혼자 다 X 드시겠다는 분만 아니시면 됩니다.
다른 분께 급매가로 판매를 하겠습니다.
경매 감정평가금액이 18억3,500만원이었죠.
이건 4층 증축 부분 174㎡(53평)이 빠진 평가금액이거든요.
4층 증축 부분 174㎡(53평) 2억원까지 더하면
법사가만 최소 20억은 되는 상가주택 건물입니다.
바로 앞 제원 아파트 재건축 착공 휀스만 치잖아요.
그럼~
1층 점포에다가 제원 아파트 인부들 식사할 함바집만 해도
먹고 사는 데 지장이 없을 겁니다.
공사 기간이 몇 년은 걸릴 거니까, 몇 년은 장사해 먹을 수 있을 거에요.
16억만 주시면 팔겠습니다.
이 모든 희망을 넘겨 드리겠습니다!
경매 낙찰된 건 1억950만원 걸고 이의신청해 놔서 재판 진행 중이니
시간 좀 걸릴 거니까.
그사이 경매 낙찰로 날아갈 일 없습니다.
혼자 다 드시겠다는 분은 아무런 이의신청도 할 수 없습니다.
그냥 7억 지급하고 채무 종결하면 경매 취하되는 거구요.
안 받겠다면 7억 공탁 걸고 강제 취하해도 됩니다.
그래서, 계약금은 8억을 주셔야 됩니다.
그래야 채무 종결하던가 공탁 걸든가 해서
매수인에게 소유권 넘겨 드릴 수 있죠!
대신에 잔금 기간은 원하시는 만큼 넉넉하게 시간을 드리겠습니다.
지금 이 상태의 가치도 가치이지만, 제원 아파트 재건축 공사만 시작해도
지금 현재와는 다른 가치를 지닐 거라는 거
굳이 말씀드리지 않아도 아실 겁니다.
1층에 함바집 안 하고 12개 모두 임대로 줬을 경우를 볼까요?
최소 1개실당 월 60만 원을 받을 겁니다.
투룸 월 60만 원짜리 찾기 어렵습니다.
이 정도 위치에 1층 점포 월 60만 원짜리 찾기 어렵습니다.
12개실 × 600,000원 = 7.200.000원
최소 매월 720만원 임대료를 받을 수 있겠네요.
최소 연4.5%의 수익률은 보장을 하겠습니다.
계산하기 쉽게 그냥 1개실당 60만 원만 잡은 겁니다.
제대로 받을 경우엔 수익률은 급상승하겠죠!
비록 얼마 남지 않은 영광을 볼 수 없어 다른 분께 넘기지만,
새로운 주인장님은 그 영광을 꼭 누리시길 기원하겠습니다.
이것저것 잴 시간이 없는 매물입니다.
위치 보시고, 향후 가치성 보시고, 이미 경매 낙찰로 검증된 가격을 보시고,
이거다 싶으면 질러 주시면 되겠습니다.
@리치맨의_주저리_주저리
/겨울 같지 않은 햇살이 좋은 푸근한 하루였습니다. 모두들 행복하세요. 끄읕~~
From. RichMan In GaeChuck.
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