/불황일수록 대학가 근처에 임대주택을 짓자!
불황이 계속 이어질 지라도 안정적으로 돈을 버는 곳은 자명하게 존재한다.
뜻하지 않게 불황이 계속되고 있는 요즘! 어쩔수 없다!
지금부터라도 우리가 그런 곳을 계속~ 찾아 다녀야쥐~ ^^;
제주시 애월읍 광령리 그리고 「제주관광대학교」 또 그리고 그 인근에 472평!
대학가 근처는 어떻게 받야 들여야 될까?
상황에 따라 당락이 크게 변하는 우수한 입지라고 해도 될 것도 같고~
아주 안 좋은 입지도 아닌 것 같다고 해도 될 것 같고~
아주 견고하고 단단한 입지를 차지하는 곳도 대학가 근처라 해도 될 것 같다.
결국 우린 대학가 인근을 굳이 입지가 좋지 않은 곳이라 인식을 하지는 않는다. 좋은 입지조건을 갖추고 있다고 인식을 한다.
나름의 안정적인 상권을 갖추고 있는 꽤 괜춘한 입지조건의 한 유형이라 생각하고 있는 것이 보편적이고, 이에 걸맞게 근본적인 수요의 선호도 또한 높은 것도 사실!
그래서 부동산 임대에 관한 투자나 분석에 대해 설명할 때도 꼭 한번은 다뤄지는 곳도 대학가인근 상권에 관한 내용이다.
그때마다 나오는 말 뭐?..! 있자나~
공실률을 줄이기 위해서...어쩌구....저쩌구...해서... 역세권이나.. 뭐.. 사무실 밀집 주변지역이나.. 대학가인근...에.투자를 해야...어째서...어쩌구... 그래서 부동산은 입지가 중요하네~ 마네~ 하자나~
이렇게 부동산에 관해 얘기할 때 꼭 한번은 나와야 하는 곳이 대학가 인근이다.
그만큼 대학가 주변에 있으면 어디 내놔도 입지조건은 안빠진다고 생각한다는 거지~
이게 통상적이지!
근데! 제주도는 조금 다르다. 아니! 그동안은 많이 달랐다!
아마도 다른 지방의 대학가를 생각하며 한번쯤 제주도의 대학가를 찾았다면, 실망을 졸라 경험 했을 것이다. 리치맨도 그랬다!
“어? 뭐야~ 이거! 왜 사람이 없어?”
“학교 건물만 덩그러니 보이고~ 죄다 밭이야~ 아니면 숲~ 임야!”
“뭐 학교가 산에 있냐~! 산에 있는건 좋아.”
“내려오면 대학로 상권은 있어야 될 거 아냐~ 그것도 없어!”
이랬다....!! ㅡ^
음..! 너무 극단적으로 실망하지마~ 그나마 지금은 조금 나아졌다. ^^
물론 나아졌다 해도~ 다른지방과 아직까지는 비교 할 수 있는 수준은 아니다.
“그래도 좀 나아진게 어디냐~”
“그나마 인구가 50만에서 몇 십년째 멈춰 있다가, 갑자기 인구가 늘어나면서 변화 한거야 그것도~” ^^
대학교 건물만 보이고 죄다 밭에~ 숲이 전부였던 곳이 이렇게 달라졌잖아~
이렇게 나오면 식당도 있고 원룸건물도 보이고 다른 주택도 보이잖아~ ^^
다른 지방처럼 대학로라고 말하긴 챙피하지만, 적어도 이젠 학교 기숙사와 구내식당만이 유일한 숙식을 해결 할 수 있던 곳이 아니다. 주변에서도 이젠 충분히 누릴 수 있고 가능해졌다!
대학교 주변으로 원룸건물들이 보인다!
이 정도면 운집과 군락이란 단어를 써도 될 듯 하다.
제법 그럴싸 해 보인다! 이 정도면 대학가 원룸촌이라 말을 해도 되겠다.
대학가 원룸촌의 위용도 제법 갖췄다.
근데..! 왜? 제주도는 대학교들의 입지가 모두 요 따위가 되었을까?!
졸라 궁금하지! 주저리 주저리에서 이어간다! ^^
#리치맨의_주저리_주저리
왜 굳이 제주도만 대학가 주변이 발달이 안 된걸까? 그래봤자 이젠 딸랑~ 3개 밖에 없는데~
큰 틀을 놓고보면. 지리적인 「입지선택의 부재」에 있었다. 라고 평가해야 한다고 본다.
말 그대로 입지 선택에는 재주가 없었던 거다. 꼭 지어도 저기 산에 갔다 지어 놓으니, 기반시설도 미비했던 제주도에서 대학로 상권이 발달을 했겠니? 먹고 살기고 빡빡한데 발달을 할 수가 없었겠지!
일단 그랬다. 하지만 제주도 젊은이들도 청춘의 피가 끊는데~ 광란의 밤은 즐길곳이 있어야 될거아냐~ 그래서 대학로의 역할을 했던 곳이 제주대학교에서 쭉~ 직진만해서 내려가기만 하면 되는 제주시청 맞은편 번화가.
즉, 광양사거리 주변이 대학가의 역할을 도맡아 왔다. 그때부터 여기가 제주도판 홍대거리 였쥐~
제주대 뿐만 아니라, 제주도에 있는 모든 대학교들의 입지가 모두 상권이 발달할 수 없는 위치에 있었다. 그렇게 제주시청 대학가의 상권은 상당히 오랜시간 동안 그 명맥을 유지했었다.
세월이 변하면서 쬐끔씩 달라지기 시작은 해~ 예전엔 세무서사거리 위쪽 살짝만 주거지역이였으니까~ 그 위로는 발달을 할 수가 없었는데, 이도지구가 택지개발 되고, 아라지구도 택지개발이 되고..
그러다 보니 요~ 동네로 사람들이 이사를 와서 인구가 유입되고, 또 그러다 보니 원래 있던 자연부락안에 다른 지역사람들이 이주를 해서 전원주택단지가 생기고.. 그렇게 스물~ 스물~ 세력을 확장해 올라가다 보니~ 어라? 제주대학교네~!
또 그러다 보니 도로가 몇 개 쏭~쏭~ 머리 위로 지나가고~ 옆으로 지나가네~
“어라? 신제주가 이렇게 가까웠었나? 어떻게 시청보다 더 가까운거 같애~”
거칠 것 없이 뚫리던 도로는 제대 앞 정문을 통과했고~ 어라? 아무것도 없던 제대 정문 앞에 상가건물이 생기네~ 한 동 두 동 세 동 네 동.. pc방도 생기고, 커피숍, 분식집에 돈까스, 편의점... 상권이 잡히네~ 이야~ 쥑인다!
제대 옆으론 첨단과학기술단지가 생기더니 카카오본사가 들어오고 아파트단지가 들어서더니, 제대 후문쪽으로도 원룸촌이 생겨났다. 우와~! 이 높은 산중턱에도 상권이란게 생기네. “대학가 상권이란게 이런거구나!”
노형동에 있는 한라대학교를 한번 볼까?!
지금은 누가봐도 제주도에 있는 대학교 중에 제일 좋은 자리에 있지. 근데 과연 처음부터 그랬을까? 다들 아닌거 알자나~
노형신시가지는 2000년 4월 24일에 구획정리가 완료됐다.
그 전까지는 사람 살 곳이 아니였다. 죄다 소나무 밭에 밀감과수원 그리고 좁은 시멘트 농로길에~
또 이 곳은 토지의 경사도가 심해 토지의 높고 낮음도 많아 가지고~ 한라대를 가려면 험난했다.
“대학로 상권? 광란의 밤? 장난하나?!”
“상상을 할 수가 없는 분위기~ 밤에 가면 귀신 나왔데~ 누가 엎어가도 몰라~”
지금은 어떤가!
굳이 말 해도~ 한라대학교는 명실상부... 땅만 팔아 이사 가도 되지~ 땅 값 오른것만 따지면 돈 엄청 벌었을 거야~
이제 하나 남았네~! 제주 관광대학교.
참고로 폴리텍대학이나 국제대학교는 제대랑 거의 붙어 있어서 뺐다. 여하튼 하나 남았네!
아직은 제대나 한라대에 비해 지리적인 접근성에서 밀리는 동지역이 아닌 읍ㆍ면지역인 애월읍에 있는 유일한 대학교지.
그나마 신제주에서 20분이내면 갈 수 있는게, 선택의 여지가 없는 하나 남았다는 것과 함께 다행으로 다가온다. 그치~ ^^;
자. 이젠 중요한 제주 관광대학교만 남았다. 예전에 비해 아주 안 변했다고는 할 수 없지만, 그래도 아직까지는 변화 할 것이 더 많으니까 지금 리치맨이 이 자리에 있는거야.
지금부턴 그 시각으로 바라보자는 거다. 시간이 갈수록 달라질 수밖에 없다는 생각과 시각에 초점을 두자는거다. 더욱이 요즘 같은 불경기 때는 더욱더! 그럼 어떻게 초첨을 맞추냐~ 간단해!
쪽수가 많아지면 무조건 달라지는거야. 「쪽수이론」은 대학가에도 짤없지!
2년제 전문대학교일 때하고, 3년제, 4년제 전문대학교일 때하고는 차원이 달라!!
학교를 바라보는 주위의 시선부터가 다를뿐더러~ 다니는 학생들 부터가 달라진다.
“애들이 조금 더 착해보이나?” ^^;
어쨌든 년제와 과가 늘어나니까 학생수가 많아지겠지!
그럼. 기존의 기숙사로는 안돼! 정원이 초과되니 당연히 수요가 급증을 하겠지. 그랬더니 주변에 원룸건물이 생겼고, 그렇게 하나 둘씩 생기더니 원룸촌이 들어섰다! 저렇게!
“에이~ 신제주까지 20분거리라며~ 촌에 뭐하러 있냐~ 왔다 갔다 하면 돼지!”
“맞아! 왔다 갔다 하면 돼~ 근데.. 가격이 다른데!”
“거긴 50만원, 60만원! 여긴 30만원, 40만원!”
“10만원 차이면 애들한텐 크다! 대학가는 가격으로 죽이는데 안돼지~
여기 살아야지 시내는 일주일에 한번만 가!”
마지막으로 초첨을 맞출라면, 주체는 있어야 되니까. 내가 방금전에 은퇴한 사람이라고 가정해 보자.
주제는 『대학가 근처에 원룸건물을 짓자!~』고 부제는 「땅이 좀 남으니까! 몇 동 더 짓던가! 아니면 팔아서 건물 짓는 값을 충당하자!」
내가 은퇴 후 노후자금으로 이곳을 선택한 이유를 한번 들어볼래?
유사시 다른 입지 보단 수요자가 많기 때문에 빠른 원금 회수가 가능할 것이고, 죄다~ 학생들이 대부분일 것이기에~ 목돈이 필요해 전세를 주더라도 전세금 인상분이 크지 않아 큰 부담도 없을거다. “하우스 푸어가 적어도 여기선 있을 순 없지~”
경기 상승과 하락에 따라 임대 상황이 확연히 달라지는 입지와는 달라서, 왠만해선 늘 같은 비율의 수요층과 나이층이 정해져 있어, 은퇴한 나로선 안정적이라 좋다!
그리고 나의 결정에 쇄기를 박는 결정적인 사건이 있었다. 들어봐바~ ^^
방금 같이 은퇴한 내 친구 쟤는 연동의 중심 상업지 한복판에 상가건물을 크게 지었다.
원래부터 돈이 많은 집안 아들이였으니까~ 별루 안 부러워 할라구 노력은 해보구 있었다.
매달 따박~따박!!~ 월세가 몇 천만원씩 들어 온다고 졸라 자랑질을 한다. 졸라 부러웠다. “개새끼~”
그렇게 몇 달이 지났는데, 요새끼가 놀러 왔다. “저새끼가 또 자랑하러 왔나~? M,,M”
요새 월세가 잘 안 들어 온단다. 가게마다 파리가 날린단다.
월세는 잘 들어오지도 않는데, 부가세 등등 세금은 왜 자길 이렇게 힘들게 하는지 모르겠다고 하면서 힘들어 한다. 나라에서 나한테 해준게 뭐가 있나고~~ 나이 쳐 먹고도 저런 소리를 한다.
^^; 이때다 싶어~ 난 원룸 19개실인데 다가구주택이라 1가구 1주택이 돼서, 세금 안 낸다고 인상쓰며, 괴로워하며, 얘기해줬다. 그랬더니.... 나보고 “개새끼~” 라고 했다.
“한 대 때려버릴까~”... M,.M 불쌍한 새끼. 참자!
세금도 못내고 있는데, 임차인들은 다들 피해 다녀서 얼굴을 볼 수가 없덴다.
분위기도 바꿀겸 한마디 해줬다.
“가면 쓰고 다니나 보다 야~ 푸하하~...” “미안하다!”
내용증명은 어떻게 써야 되냐고 나 한테 묻는다. 그래서 한 마디 해줬다.
“그걸 왜 나한테 묻냐? 돈 아끼지 말고, 법무사 한테 맡겨라!
돈도 많은 새끼가~ 꼭 같이 밥을 먹어도 밥 값 한번을 안내요~그 버릇이 여기서도 나오네”
저렇게 신경 쓰고 스트레스 받는걸 보니, 요즘 같은 땐 꼭 돈 많은게 좋은 것도 아닌 것 같다.
매달 따박~따박!!~ 몇 천만원씩 들어오는 월세를 받아 생활을 한다고 생각하면 상상만 해도 좋겠지만 그 만큼 큰 모험도 있어야 할 것이고,
투자한 만큼 뽑으려면 어디까지나 경기가 좋아야 할거야 기대수익률이 있으니까~
또 상당히 큰 돈이 필요 할 것이다. 왠만한 상업지가 아니면 또 안 될거니까.
솔직히 돈 많으면 머리 아픈걸 뭐하러 하냐~ 그냥 은행에 넣어 놓고 빼다 쓰고 말지!
근데 그게 아니잖아. 그럴 수 있는 사람들이 몇이나 되겠냐~
이미 신제주 시내도 10억! 20억! 갖고 구입 할 수 있는 이렇다 할 상가건물이 없어진 지 오래됐다! 보고 싶으면 있기는 있다. 인터넷 부동산 박물관에나 가야 있을 거야 아마~ 10년, 20년전에 올려놨던 물건들...!
이렇게~ 시대적 상황에 따라 수요가 많고 공급이 적거나, 공급이 많고 수요가 적어 가격 등락의 거품을 판가름 할 능력이나 여력이 도저히 나에게는 없다. 아니! 그러고 싶지도 않다.
그래서 나는 세상 온갖 평지풍파(平地風波)에도 흔들림 없는 안정적인 대학가 근처인 여기가 더욱 좋다.
따라서 내가 가진 가용 금액에서 안정적으로 활용하는 것이 나의 인생2막을 준비하는 방법이며, 나의 은퇴후 40년을 편안하게 사는 지름길이라 생각한다.
고로. 지금의 불황과 위기가 나에겐. 대학가 근처 원룸건물로 인하여 곧 기회가 될 것이라 믿어 의심치 않는다~!
계획관리지역에 땅이 약500평에 달한다. 내가 가진 돈 만큼만 짓고도 땅이 남을 것 같다.
나머지 땅은 소일거리로 텃밭을 일구던가. 아니면 팔아서 건축비를 마련해도 된다.
결국 저sae끼 보다 내가 땅을 더 잘 산 것 같다. 맞지?! ^^; 끄읕~
From. RichMan In GaeChuck.
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