/매물에 관한 생각과 정보
제주시내 한복판에 요망진 땅 하나 보고 가자!
똘똘한 놈 하나가 안 똘똘한 애들 열명 보다 나은 거 알지!
굳이 애써서 안 보면 후회할 걸?
니가 찾던 땅이 쉬운 거 같지만, 조건 맞추기가 여간 까다로운게 아니였거든.
어디냐고? 도남동이야~ 시민복지타운 알지? 정부종합청사 있는 곳!
kbs쪽 대로변 삼거리 코너에 딱 붙어있지. 들어는 봤지? 코너각지!
심지어 땅이 도로보다 약 4m가량 높아.
너가 원하던 딱 그거잖아. 1층인데 건축물대장엔 지하층으로 된 거!
이건 그렇게 생기지 않으면 절대~ 억지로 만들수도 없는거잖아.
너가 원하던 조건중에 가장 맞추기 어려웠던 거잖아!
최대한 자연적인 상태에서의 지형적인 요인을 이용한
‘지하층의 활용’이라는 건축 기법을 가장 극대화 할 수 있는 땅.
또 그걸 손 쉽게 만천하에 뽐낼 수 있는 땅!
생각해보니까 졸라 어려웠네~ C..
어쨌든 이 어려운 걸 해낸다 내가~ ^^
어쨌든~ 기술적으로 쬐금만 더 보완이 가능하다면
지하 2층도 가능하겠다 야~ 죽이지?!
그리고 알지?
어설픈 일반주거지역 보다 요망진 자연녹지가 더 나은 거~
이게 가장 티가 많이 나는 동네가 여기 시민복지타운이잖아!
어설프게 1종일반주거지역이면 뭐하니~?
6m도로로 안쪽으로 들어가 있어서 오히려 더 어색해져 버렸잖아!
그리고 알지? 여기 1종일반주거지는 1층에 상가 안 되잖아.
도시계획을 수립할 때 부터 이미 단독주택만 가능하게 택지개발을 해서 그래~!
알지? 주거 밀집 지역안에서 근린생활시설의 확실한 중요성을~!
상가를 섞을 수 없다는게 엄청나게 큰 거지~!
그거 때문에 시민복지타운이 생각보다 확~ 못 떴잖아!
다른 택지에 비해 많이 더뎠지~!
비교하기에도 명확하잖아.
아라택지나 이도택지나 노형택지나~
거기랑 비교해 보면 확실히 티가 많이 나긴 나지?!
그래도 주택지로만 보면 상가가 없는게
안 시끄럽고 아늑해서 좋지 않겠냐고?
물론 그럴수도 있겠지~
근데 결국엔 부동산은 내 인생에서 가장 중요한 자산일건데,
순탄하게 가격이 올라 줘야 되지 않겠냐?
그렇게 주거편의만 생각한다면 외곽지에 전원주택단지로 나가야지~
이렇게 시내 한복판에서 그걸 누리려고 하면 그건 오만에 근거한 사치가 아니겠냐?
시내 한복판에 있는 땅은 주거와 상권이 혼합된 형태로
사용되고 이용되어야 합리적이고 현실적인거 아닌가?!
이렇게 주거의 편의만을 명분으로 내세우며 근생을 섞을 수 없는
일반주거지역은 다른 도시에도 많이 있어. 근데 거기도 다~ 똑같잖아. 여기처럼!
이제와서 근생을 섞을 수 없는
주거지역의 도시계획이 잘됐네~ 안됐네를 말하고 싶은게 아니라.
결국엔 그거 때문에 더 똘똘해진
우리 요망진 자연녹지를 설명해주기 위해서야. 대충 알겠지?!
어설픈 주거지역이 있고 앞에는 주거지역의 경계인 큰 대로가 있지.
그리고 대로 건너편에는 반드시 자연녹지가 있어! 이젠 정확하게 알겠지?!
똑같은 대로에 물려있어.
하나는 1종일반주거지역이고 도로 맞은편에 또 다른 하나는 자연녹지지역이야.
어차피 용적율을 둘 다 4층까지로 같으니까.
건폐율에서만 딸릴 뿐이지.
도시계획으로 이미 시설군이 정해진 택지보다 몇 가지 시설군 빼곤
거의 다 되는 맞은편에 자연녹지가 오히려 훨씬 더 나은거야!
상권은 택지보단 더 낫거나 월등히 좋고, 무엇보다 가격이 택지보단 싸잖아~!
같은 조건이면 요망진 자연녹지가 훨씬 정답에 가깝다니까!
#리치맨의_주저리_주저리
/도시지역이라고 들어봤지.
주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역ㆍ녹지지역을 통틀어
도시지역이라고 구분하거든.
그래서 녹지지역은 도시지역 안에 속해 있다고 했잖아.
이미 비슷한 주제로 한번 얘기 했었지.
그때 했던 얘기를 계속 이어가게 되는데,
대부분의 자연녹지가 계획관리 보다 가격이 더 비싼 이유가
도시지역 안에 있어서 였잖아.
그렇다면.
같은 도시지역 안에서는 당연히 자연녹지 보단 주거지역이 비쌀 수 밖에 없겠지.
오늘의 주제가 뭐야?
설픈 일반주거지역 보단 똘똘하고 요망진 자연녹지가 더 낫다 잖아.
그래서 도시지역 안에서 주거지역과 녹지공간의 완충 역할을 하고 있는
자연녹지의 상권에 대해 쬐끔만 얘기하고 마무리 할까 한다.
의외로 자연녹진데 상권이 좋은 경우는 많다.
더군다나 녹지공간이 많은 제주도는 예를 들 곳이 넘쳐나지!
굳이 멀리 갈 필요 없이 지도를 한번 볼까!
여기가 정부 종합청사가 있는 시민복지타운 택지개발지구지.
그렇다면 방금 말한 도시지역 중에 주거지역에 해당하겠네.
그리고 우리땅이 접해 있는 이 도로가 주거지역과 녹지지역의 경계야.
이 도로 뒤로는 이렇게 다 녹지지역이잖아!
그래서 이 도로가 구분선이라고 생각하면 더 쉽게 이해가 될 거야.
그리고 더 뒤로는 연북로가 있는데,
다들 알다시피 연북로는 녹지지역이 더 많아.
연북로 처음에 생겼을 때 생각나?
지금이야 연북로 변으로 계속 건물이 생기면서 상권이 잡혔다고 하지만.
처음엔 안 그랬잖아. 그냥 차만 쌩생~ 달리는 도로였지!
연북로 변으로 상권이 형성되는 이유가 뭘 것 같아?
...차가 많이 다니니까?
근데 사실 이렇게 왕복 6차선도로는
상권을 분석할 때 굳이 좋은 상권이라고 보기는 힘들어.
왜냐면 맞은편과 맞은편이 같은 상권이 아니라 따로 분리된 상권이라 보거든.
건너 가기가 힘드니까.
그래서 밀집 되어 있다고 표현하지는 않아.
군집력이 떨어진다고 보지.
그런데도 크고 웅장한 건물이 계속 생긴다..? 이유가 뭘까?
물론 차가 많이 다닌다는 거는 그만큼 그 도로를 많이 사용한다는 의미니까
플러스 요인이긴 한데 주된 요인은 아니라고 보거든.
리치맨이 보기에 이유는.
아무리 발악을 해도 건폐율 20% 밖에 사용 할 수 없는 녹지지역이기 때문에 그래!
나머지 80%는 뭐야? 일부에 조경공간 빼고는 다 주차장이잖아~.
차가 쌩쌩 달리는 ‘대로1류’잖아~ 소로나 중로랑은 다르게
일정속도가 그 이상이라는 거지.
이런곳은 차로 쉽게 들어가고 나올 수 있기만 하면 돼!
빠르게 달리는 도로 일수록 넓은 주차장과 편리한 접근성만 갖추면 된다는 거지!
그래서 연북로처럼 대로에 접해 있는
자연녹지의 상권은 ‘주거밀집지역’과는 큰 연관성이 없다고 봐.
정확하게 말하면 크게 영향을 받지 않아!
그래서 대부분 주거밀집지역과 거리가 좀 있는 것이 통상적이야.
대로1류에 접해 있다고 해도 단점은 있어. 독단적인 성향이 좀 강하지!
그래서 규모가 큰 굵직 굵직한 건물이 많아.
어차피 밀집해 있는 상권이라 보기 힘드니까 나 혼자만 잘났으면 돼.
그래서 ‘내가 나다’ 라는 웅장한 건물들이 주를 이루지.
작으면 잘 보이지도 않아.
빨리 달리니까 그냥 지나치게 되는 경우가 대부분이거든.
어쩔수 없이 규모가 계속 커지는 거야.
사실은 이게 좋은 현상은 아닌데,
서민들은 칸칸이 임대를 들어갈 순 있어도 시간이 갈수록
소유를 하기에는 힘들어지는 곳이 돼지.
규모의 경제를 단적으로 보여주는 가장 좋은 예가 아닌가 싶다.
정리를 하면.
대로에 접해 있는 자연녹지지역의 상권은 주거밀집지역과는
연관성이 크게 없어서 거리에 대한 제약이 크게 없고,
확실한 홍보효과나 가시효과는 있어서 주로 대형 건물들이 주를 이루지만,
이 구간을 하나의 상권이라고 보기는 힘들며,
시간이 갈수록 규모의 경제를 시전해 주시는 통에
서민들이 소유를 하기에는 점점 힘들어 진다는 거~!
자! 그럼. 우리땅의 도로처럼 중로로 가볼까.
대로랑은 다르게 여긴 맞은편과 맞은편의 상권을 하나로 봐.
쉽게 건너가고 쉽게 오기 편하거든.
그래서 밀집된 상권이라 표현 할 수 있지!
여기는 주거밀집지역과 연관성이 커.
무조건 주거밀집지역과 가까이 있어야 돼지.
그래서 주로 생활에서 쉽게 접할 수 있는 생필품이나
먹거리를 판매하는 상권이 발달을 하게 돼지.
자동차든 걸어서든 어렵지 않게 접근 할 수 있는 곳이 가장 이상적이야.
이렇게 도로를 사이에 두고 서로 맞물려 있어야 더 최고지!
속도가 줄은 만큼 이동차량도 줄지만 빛의 속도로 지나가도 보이긴 해~
반대편에서 지나가도 보여. 그래서 누구나 하나의 상권이라고 인지한다.
여기만 따로 떨어져 있다고 보지 않아.
거리에 대한 제약이 강해.
주로 주거밀집이 끝나는 지점이 그 한계점이라고 본다.
대형 건물 보다는 중소형 건물이 주를 이루게 되고
우리가 흔히 말하는 서민경제의 모든 활동이 모두 중로에서 이루어 진다고 보면 된다.
“야. 그럼 굳이 자연녹지가 필요 없네. 주거지역 안에도 상권이 있잖아.”
맞아~! 마지막으로 하고 싶은 얘기가 바로 그거야.
가장 이상적인 건 주거지역의 상권하고 자연녹지의 상권이
하나로 융합된 곳이 가장 좋은 곳인데!
똑같은 조건이면 상대적으로 자연녹지가 더 나은 게.
첫 번째가 주거지역에 비해 가격이 싸다는 거 하고,
두 번째가 이미 도시계획을 수립할 때부터 들어갈 수 있는
시설물이 정해진 주거지역 보다는 자연녹지는 제약이 크게 없어서
주거지역에선 안 되는 걸 짓기에도 좋으니까.
이 두가지를 종합해서 미루어 볼 때.
주거지역과 똑같은 조건의 놓여 있는 땅이라면 규모의 경제로 넘어가기 전에
먼저 선점을 해야 된다는 걸 말하고 싶었던 거야.
중로의 자연녹지가 규모의 경제로 넘어가는 경우도 두 가진데.
하나는 주거지역으로 용도지역이 변경된다 거나,
또 하나는 빽빽하게 건물이 들어서서 이미 상권이 잡혀버리면
가격이 상승해서 덩어리가 더 커져 버리거든.
그럼 자연스럽게 규모의 경제로 넘어가 버리게 되니까.
여기 시민복지타운 남쪽 자연녹지구간은 이제 시작이기 때문에~
시내 중심에 건물 한 동 짓고 싶거나 땅을 미리 구입해 놓고 싶은 사람이라면
심각하게 고민을 해보라는 거야. 더 비싸지기 전에.... 오케이~? 끄읕~~.
From. RichMan In GaeChuck.
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